Montage juridique et gouvernance
Contexte :
- Tous les partenaires ne peuvent pas devenir propriétaire en leur nom,
- Seule une partie des partenaires a des fonds propres,
- La propriété est un moyen et non une finalité,
- L’opération immobilière n’a pas de but de lucre,
- Le point commun entre tous les partenaires est l’usage partagé du bâtiment,
- Les plus-values attendues sont principalement du renforcement entre les partenaires et accéder à un environnement professionnel adapté et mutualisé,
- Souhait d’éviter les antagonismes générés par les positions de propriétaire/décideur vs locataire/consommateur,
- Le départ d’un partenaire ne peut pas générer la vente du bâtiment,
Fondamentaux :
- Les partenaires21 s’engagent22 à cogérer23 le lieu,
- Les fonds propres investis dans le bâtiment ne sont récupérables que s’ils ne mettent pas le projet en difficulté,
La coopérative à « finalité sociale » à l’ISOC24
Le modèle que nous avons imaginé peut être réalisé avec le véhicule juridique de la coopérative imposée à l’ISOC. La fiscalité avantageuse de l’ISOC25 lorsqu’il n’y a pas de bénéfices est déterminante dans le choix de cette solution.
Voici nos points d’attention :
- Sera-t-il possible de pratiquer des loyers modérés sans que cela soit qualifié de non conforme au marché (avantages anormaux) ? Dans le même ordre d’idée, la coopérative pourra-elle facturer à prix coûtant les services qu’elle contractera pour le compte de ses occupants ?
→ A priori, cela serait ok puisque la finalité des coopératives est d’avoir « pour but principal la satisfaction des besoins et/ou le développement des activités économiques et/ou sociales de ses actionnaires » 26 - Les partenaires souhaitent que l’argent investi ne génère aucun avantage ou pouvoir spécifique.
→ Au niveau des apports, les 5 partenaires fondateurs27 investissent un peu d’argent dans le capital en vue de fonder la coopérative28. Les pouvoirs de vote en assemblée générale (AG) de la coopérative seront une voix par personne.
→ Les prêts ne génèrent pas de privilège. Un plan de remboursement est prévu. Le besoin éventuel de remboursement anticipé pour cause de force majeure ne peut mettre en danger la coopérative comme le spécifieront les clauses du contrat de prêt. - Les partenaires souhaitent que la coopérative soit pilotée par les usagers.29
L’AG de la coopérative est constitué des 5 fondateurs, de l’asbl des usagers et d’un éventuel garant extérieur qui a pour mission d’empêcher la vente du bâtiment. Les usagers sont largement majoritaires dans l’AG pour les décisions organiques qui concernent la coopérative elle-même (changement de statuts, dissolution, vente…).
Toutes les autres décisions (stratégiques, fonctionnelles et opérationnelles) seront déléguées à l’asbl des usagers qui sera l’administrateur30 unique et permanent de l’OA de la coopérative. - Les partenaires souhaitent que le bâtiment ne soit jamais revendu.
→ La valeur des parts est limitée à leur valeur nominale. C’est dissuasif, une éventuelle vente du bâtiment enrichit la coopérative, pas les éventuels actionnaires qui vendent leurs parts.
→ En cas de dissolution de la coopérative, les plus-values sont cédées à une structure juridique qui a des finalités sociales similaires.
→ L’association des usagers sera actionnaire pour participer aux décisions de l’AG de la coopérative, type liquidation ou vente.
→ L’AG devra donner son accord à l’unanimité sur une potentielle vente.
→ On prévoit un garant extérieur type Fondation Roi Baudoin ou autre personne morale dont la mission serait de refuser la vente.→ On rappele dans les statuts de la coopérative la volonté initiale de non-revente.
Les missions de l’administrateur de la structure propriétaire sont précisées dans les statuts et pourront être précisées par la suite dans un ROI ou tout autre document pour devenir une description de mission et éviter que ce rôle devienne détenteur de trop de pouvoir. - On part du principe que l’évolution de la valeur des parts sociales n’a aucune importance. Cela élimine ainsi un point d’attention qui n’a pas lieu d’être au regard des finalités désintéressées du projet.
Les prêts à 0% provenant du réseau associatif sont-ils tolérés dans l’environnement ISOC ? Cela réduit les charges, cela augmente la capacité à réaliser du bénéfice et à devoir payer de l’impôts. A priori c’est ok pour l’administration fiscale.
- Attention aux coûts supplémentaires et à la prise en charge plus complexe d’une société « commerciale » soumise à l’ISOC.
Ce sera à priori toujours moins coûteux que la taxe sur les revenus locatifs à l’IPM. Il faudra tenter d’être exonéré les 3 premières années de la cotisation INASTI à charges des sociétés31 (ISOC).
Une association pour piloter la coopérative
Les partenaires ont créé l’asbl ‘Les Tiges’ pour que les occupants auto gèrent collectivement le bâtiment et ses usages. Cette association gérera la coopérative en étant son seul administrateur.
Séparer la propriété de sa gestion n’est pas anodin. Les futurs usagers, non fondateurs, n’auront pas de prérogative sur la propriété, mais uniquement sur sa gestion.
Cela facilitera aussi la gestion du turnover des occupants. Les nouveaux occupants pourront participer aux décisions sans entrave, sans avoir besoin de prendre de parts dans la coopérative (plus simple administrativement).
Cela permettra aux futurs usagers du bâtiment d’être inclus facilement dans l’organe de concertation/décision, c’est-à-dire, l’asbl.
L’asbl va fournir aux partenaires une personnalité juridique commune qui pourra leur être utile au-delà des besoins actuels de cogestion du bâtiment.
Les effets potentiellement négatifs du dédoublement de structures semblent gérables et doivent devenir des points d’attention :
- Légère augmentation des coûts de gestion administrative et comptable (en temps et argent),
- La répartition des pouvoirs de décision entre l’assembée générale (AG) de la coopérative et l’organe d’administration (OA) de l’asbl doit être précisée. A priori, toutes les décisions qui concernent le bâtiment (hormis la vente) relèvent de l’asbl via le pilotage de l’OA de la coopérative. L’AG de la coopérative conserve ses prérogatives statutaires (vente, dissolution, modifications de statuts, de dénomination). Cette difficulté de clarifier précisément qui décide de quoi est atténuée par le fait que ce sont les occupants qui pilotent les deux structures.
Flux d’argent entre les structures et TVA
On a identifié qu’il y aura un loyer lié aux coûts32 de mise en place de l’infrastructure et une redevance liée aux charges énergies et services33. Comment organise-t-on ces flux d’argent entre la coopérative, l’association et les occupants ?
- La coopérative perçoit les deux montants, gère l’infrastructure et les services → Tout est organisé à partir de la coopérative,
- Au niveau de la TVA, la coopérative sera assujettie partiellement. L’assujettissement concernera la refacturation des services, cependant la TVA ne sera pas appliquée sur les baux,
- L’association sera l’organe de représentation et de décision des occupants qui pilotera la coopérative.
Asbl Les Tiges
- Objet = renforcer ses membres
= gérer le bâtiment
= gérer en auto-gestion soit par tous les usagers - Membres AG Asbl Les Tiges = fondateurs + usagers de plus d’un an d’usages mensuels
- Membre révoqué = si pas utilisé l’infrastructure pendant plus d’un an
= si pas présent/représenté aux AG pendant plus de 2 ans - OA Asbl Les Tiges = 3 à 10 usagers élus par l’AG
= mandat 2 ans renouvelable indéfiniment
Coopérative Racines
- Objet = sortir le bâtiment de la spéculation immobilière
= non-revente
= usage du bâtiment confié à des associations qui soutiennent la transformation sociale
= gestion du bâtiment par les usagers - AG coopérative Racines = 4 fondateurs + Les Tiges Asbl des usagers
+ garant extérieur = 6 coopérateurs - Un coopérateur = une voix
- Valeur part = valeur nominale = pas de valorisation
- OA coopérative Racines = administrateur unique Les Tiges asbl
- Vente, dissolution = décision en AG = quorum 85% et unanimité